一年前，上海徐汇区东安新村还只是普普通通的“市区老破小”，一年后已是成交金额超523亿元的“全国总价地王”。
作为上海史上最大单地块一次性征收项目（上海徐汇区东安片区旧改项目，以下简称东安地块），尽管三宗涉宅地块3个月内陆续以协议出让方式拆售，但仍难掩光芒。
根据沪徐协示字（2025）第1号、第2号、第3号文件公示，徐汇区C030301单元127b- 23、127b-24和125-31地块的出让价格分别是83.5亿元、98.18亿元和341.35亿元，合计超过523亿元。
这样的大规模整体开发能为城市带来什么？涉宅地块楼面价未出现新高，且加强了中小户型配比，会给区域楼市供应带来怎样的影响？
位居中心城区成熟板块
东安地块是上海中心城区成熟板块少见的大面积地块。原址上的东安一、二村片区，涉及117幢居民楼、6057户、5个居委会。公开资料显示，地块总面积达到15.93公顷。
在东安地块旧改启动之初手机配资炒股网，市场各方就判断，这将是更有开发潜力的项目。
2013年新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇（002561）地块，2014年中民投联合体以248.5亿元将董家渡地块收入囊中，2020年香港置地联合体以310.5亿元竞得徐汇滨江综合体地块（以下简称西岸金融城），上海“总价地王”纪录不断被刷新。东安地块与西岸金融城最近的距离只有300米。
第一太平戴维斯中国策略顾问部负责人朱锋向《每日经济新闻》记者表示：“这是近年来，上海内环内体量最大的旧改项目，对整个板块的能级提升和城市板块迭代升级，有重要意义。”
从东安地块土地使用权出让协议来看，其中的125-31地块设置了约1.33万平方米的社区级公共服务设施，中小套型住宅建筑面积占比15%，同时要求在东安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地区空间节点，宜加强空间设计和建筑设计，体现空间节点门户性和标志性，其中标志性建筑为非住宅功能；而127b-23、127b-24地块为纯住宅地块，少量配建公共服务设施。
叠加区域内原有的医疗、教育、商业等资源，东安地块未来开发和西岸金融城将如何联动？
“从当前区域规划与发展潜力来看，东安地块所在的板块与西岸金融城，在产业定位、功能布局及城市价值提升等方面，形成互补而非替代关系。西岸金融城板块的发展经历了从规划建设到产业导入、人口导入的长期过程。东安地块的发展则需要一定发展周期，东安地块依托现有医疗资源优势，规划建设国际医疗中心、精准医疗研发基地等载体，徐汇区政府专项资金支持人工智能与健康科技融合发展，尽管当前产业导入尚处初期，但健康科技产业未来将有极大增长空间。”朱锋分析指出。
地块南面高端住宅聚集
《每日经济新闻》记者了解到，在东安地块的南面，是近年不断刷新上海高端住宅价格纪录的聚集地——徐汇滨江。相比之下，东安地块更接近市中心腹地。
上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，“东安地块区位优势极佳，对于住宅开发来说，本身挑战并不大。而且大规模整体开发更有协同性，更有利于城市更新。从未来房价看，随着徐汇滨江整体价值不断提升，新开发的住宅，价格也会随之向上。”
近日，《每日经济新闻》记者沿着龙华中路向东，实地走访了近年来备受外界关注的5个高端住宅项目。
与东安路距离最近的能建·西岸誉府，今年一季度开盘即售罄，合计销售约48亿元。再往东，即顶着全国最高楼面价光环的绿城·潮鸣东方，5月11日开盘，一次性推出120套千万元级大平层房源，销售均价高达19.5万元/平方米，销售总金额69.88亿元。
与潮鸣东方紧邻的是汇元玺，2024年3月第二次开盘即售罄，入围分达112.8分，意味着一个5年内没有购房记录、社保缴纳10年左右的无房家庭，才具备入围资格。
潮鸣东方对面的是香港置地·启元，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，认购率235%，其中最贵的一套复式户型总价破亿元。再往东是2022年12月开盘的御江廷，共计323套房源，均价13.12万元/平方米。
相比市区其他板块宅地的小规模出让，此次东安地块为一次性大批量供应。C030301单元127b-23地块、127b-24地块、125-31地块的意向用地人分别为上海新枫安企业发展有限公司、上海新百安经济发展有限公司和上海新东安企业发展有限公司。
天眼查的资料显示，这三家公司分别由上海地产（集团）有限公司和上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司以不同股权比例联合成立。那么，这种地方国资主导的整体开发，究竟有什么优势？
朱锋分析指出，优势体现在更为系统性以及长期适配性的发展规划，未来东安地块将形成居住、工作、医疗15分钟生活圈。反观小块出让，因开发商在功能规划建设过程中更加关注局部收益，缺乏板块之间的整体性思考，易出现特定功能供应过剩情况。此外，在城市空间系统化完善方面，整体性开发能降低公共服务成本手机配资炒股网，可以打造连续的公共空间体系，同时通过对开发配套服务等要求，在保证开发商收益的前提下，为城市提供更完善的配套空间。
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